七大变化！限房价、禁马甲、限销售对象！1124亿，广州第二批集中供地登场
48宗地块，1124亿，879万平供应量。
在上海、深圳、北京等一线城市延迟出让第二批集中供地后，广州又一次跑在了前面。
鸽了两个月，广州第二批集中供地，今天终于亮相了，随之而来的还有供地规则的七大变化！
这意味着，广州楼市彻底进入精细化调控阶段。
这一次，地块信息反而不是最重要的，最重要的是出让的规则，这将深刻影响广州下半年的房价和市场预期。
这是我们之前的预判：深圳、上海、杭州...10城延期土地集中出让，广州也在酝酿一场风暴
总体而言，本次土拍规则复杂，且条件极其苛刻：
地价被砍一刀，限制溢价率15%
根据区位及地块素质的不同，本次挂牌地块设置溢价率最高不超过15%。
限制溢价率，意味着地块楼面价将得到严格的控制，防止过热的土地市场，传导到楼市，贯彻房住不炒的精神。
在第一批集中供地中，广州就有8宗地块溢价率超过40%，6宗地块达到45%。
溢价率最高限制15%，而之前广州最高限价是45%，地价直接被砍了一刀。
比如，第一批集中供地白云健康城地块，最高1.5万的楼面价流拍了，这次最高地价限价只有1万。
妥妥的降了。
地价降了，开发商也有盈利的空间，搭配广州现在严格的限价制度，房价短期之内会被摁得死死的。
限房价，房价又砍一刀
本次土拍方式主要有三种：
①“限地价+竞自持+摇号”；比如，知识城地块，而这块地不限房价，可能有开发商勾地了。
②“限房价+限地价+竞自持+摇号”；比如，黄陂班岭、南沙横沥、南沙湾、珠江街地块；
③“限地价+竞自持+一次性书面报价”。比如，海珠江泰路地块；
第①种是本次土拍大部分地块采取的方式。
此前，广州土拍常见的拍卖方式是“限地价+竞配建+摇号”，此次将“竞配建”改为“竞自持”，规避了通过“竞配建”的方式，来增加实际地价。
第②种主要用于南沙、黄埔（部分）地块的出让，每一宗地块都明确了最高房屋销售价格，完善了房价地价联动出让模式。
黄埔班岭地块限价：46795.85元/平，倾向首套购房家庭，总套数不低于50%；
班岭地块大概位置
科学城香雪地块：限房价38051元/平，倾向于首套购房家庭，总套数不低于50%；
南沙横沥会议中心地块：37896元/平，倾向于首套购房家庭，总套数不低于50%；
南沙横沥三涌以西地块：37896元/平，倾向于首套购房家庭，总套数不低于50%；
南沙横沥长沙涌地块：37896元/平，倾向于首套购房家庭，总套数不低于50%；
南沙湾地块：36465元/平，倾向于首套购房家庭，总套数不低于50%；
南沙珠江街：24254元/平，倾向于首套购房家庭，总套数不低于50%；
这个限价是全周期限房价，我的理解是就是，从开盘到卖完，都只能卖这个价。
这有什么影响呢？
比如，黄陂班岭地块隔壁就是广府壹号，如果你4.9万买，那么年底或者明年年初，班岭只能卖4.6万。
片区的市场预期直接被打掉了啊。
南沙横沥岛不用说了，早就按照街道限价来一口价卖房了。
而科学城的时代项目亦是按照限价3.7万在卖毛坯了。
注意本文有限价有两个意思，一个是限房价，一个是限地价，上面说的是限房价，也就是未来的销售价格。
一次性书面报价
第③种则比较罕见，也最考验开发商。
简单理解，一次性书面报价，不能超过最高报价，而且还要最接近各家报价的平均价，才能取胜。
本次供地采取这种方式的只有海珠两宗地块，足以见得海珠地块的金贵。
|江泰路地块位置图
我们以海珠江泰路地块为例，来看看是如何操作的：
该宗地挂牌价为237199万元，设定中止价为258550万元（溢价率9%）。竞买人的最高报价不超过中止价的，按照价高者得的原则确定竞得人；
当报价达到中止价后，竞买方式转为竞自持商品住房面积，报出自持比例最高的竞买人为竞得人，最高自持比例设定为50%；若有两个竞买人报出50%，则改为摇号确定竞得人；若有三个或以上的竞买人报出50%，交易转入一次性书面报价。
江泰路地块航拍图
一次性书面最高报价为268040万元（溢价率13%），竞买人应当在规定时间内进行一次性书面报价，且需严格保密不得撤回。
报价应当是中止价（不含）与一次性书面报价最高报价（含）区间内的任一十万位整数，否则无效。
若仅一个有效报价，该报价人为竞得人，其报价为竞得价；若有两个有效报价，则采取现场摇号方式确定竞得人；若有三个及以上有效报价，报价与平均价价差的绝对值最小的报价人为竞得人，其报价为竞得价；若报价与平均价价差的绝对值最小的有两个及以上，采取现场摇号方式确定竞得人。
若无有效报价，则首位报出企业自持商品住宅面积比例为50%的报价者为竞得人。
一次性书面报价的设计其实比较复杂，避免了价高者得的局面，从而推高地价，房价。
正因为出让规则设计复杂，所以供应量稀缺，市场又热的海珠被安排得明明白白。
严格限制马甲
本次土拍规定，同一名申请人只能进行一次交易申请（含联名申请），自然人及由其担任法定代表人的法人或其他组织，或者同一法定代表人的法人或其他组织，视为同一名申请人；凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人；但申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东除外。
这意味着像此前黄埔军校小学地块吸引320组马甲参拍摇号的场景，不会再出现在第二批次的集中土拍中。
黄埔军校小学地块摇号现场
严控房企买地资金来源
竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金，竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。
参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺。
若违规，将取消中标资格，且已缴纳的竞买保证金不予退还，且三年内不得在广州参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
这个很严格了。
第一，在广州买地，必须使用自有资金，而且查到股东这一层，股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。
第二，审查升级版。金融机构的融资资金不行，无论是自然人、法人还是非法人的借款，都不行。
怎么解决？
首先是，项目公司自己想办法的节奏，项目公司哪里才有钱？销售回款。
怎么才能有更多的回款？降价卖卖？
这种办法，也有可能出现。
但是，或许开发商更喜欢用第二种办法。
那就是“超投模式”，那就是和非金融机构合作，类似地产基金模式，双方成立项目公司，各持一定比例的股权。
不过，双方不是按照持股比例出钱，而是开发商出小钱，合作方出大钱，等开发贷，合作方拿走超投部分。
总体来说，开发商的要想回血要么是疯狂卖卖卖，要么就是把利润放出去，给他人做嫁衣。
限制销售对象
本次集中供地，海珠、黄埔、南沙地块，均要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%，未能按要求履约的开发企业母公司、子公司1年内在广州市取消参与土拍竞买资格。
这是在保护刚需，支持无房家庭优先购房。
提高房屋品质
此外海珠地块，还特别强调，建筑需达到绿色三星级标准，这是绿色建筑的最高标准，也是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。
截至目前为止，已有三个城市就第二批集中供地调整了土拍规则，相信后续还会有更多的城市加入。
最后，就是重点地块的分析了：
从区域分布来看 ，天河、越秀依旧缺席本轮土拍，外围区依然以数量取胜，如增城就占了半壁江山，中心区的重头戏落在海珠和荔湾：海珠的江泰路地块，单价最高；而荔湾广钢234地块，则关系到广钢中央公园的建设。
广钢234地块航拍图，@拆神细鹏
此外，在第一次集中供地的热门区域，如黄埔班岭村、番禺创新城、白云新城、南沙横沥地块，本轮供地依然备受瞩目。
广钢234地块：
起拍楼面价：28573元/平；
最高限制价楼面价：31872元/平；
限制溢价率：12%
◎广钢234地块的意义在于，如果该宗地出让成功，即意味着广钢公园将启动建设。
作为重要配套之一，没有广钢公园的广钢新城，就还称不上广州的“曼哈顿”居住区。
根据规划，广钢234地块的出让条件之一，是需要配建广钢公园。
现在的广钢公园就是一股赛博朋克风，房价方面，附近的广钢板块，新房报价在4.8万-7万元/平左右。
白云新城地块：
起拍楼面价：20133元/平；
最高限价下楼面价：22147元/平
溢价率：10%
预计推出5宗地块，最大的看点应该是白云新城机场自主改造地块，其起拍总价108亿，对应起拍楼面价20133元/平，最高限价下楼面价22147元/平，溢价率10%。
不过，这宗地块，或许将是省属国企粤海的。
这个地块，阿拆的小伙伴房产君去过现场，现状是一个停车场。
停车场 丨图片来源：百度街景
番禺创新城北侧地块一：
起拍楼面价：23000元/平；
最高限制楼面价：26450元/平
最高溢价率：15%；
番禺创新城北侧地块二：
起拍楼面价：23000元/平；
最高限制楼面价：26450元/平
最高溢价率：15%；
4月份集中出让的地块，创新城地块，经过183轮报价，封顶，总价535178万元+45900平配建面积，后经摇号确定越秀地产为竞得人，折合楼面价33599元/平。
间隔4个月的时间，地价就少了7149元每平。
从这个地价对比，可以深刻了解广州调控决心之大。
对了，7月底文玺开盘，精装卖4.2-4.5万/平。
南沙横沥岛：
今年4月，建发以总价20亿+3600平配建拿下横沥岛地块，对应楼面价23604元/平。
这是南沙的峰值，也是横沥岛的峰值。
而现在，整个南沙横沥最高限价只有18861元/平了，地价一下子回到两年前。
不过，与4月份不一样的是，南沙遭遇了限价，街道一季度住宅成交均价36091元/平。
就算是上浮5%，也就是37895元/平。所以，才会有南沙一口价单位。
一般来说，土地是房价最重要的组成部分，地价高低决定了未来房价，一般销售价格比楼面价多1倍能保证基本的盈利。
所以，在限价3.7万的前提下，南沙横沥地价限制在1.8万，是合理的，也保障了未来房屋的品质。
最后预告一下，广州第二批集中土拍，将于9月26号和27号两天分为六批次竞拍，我们拭目以待！
金九银十，不要着急买房了，土地市场已经被安排得明明白白。
对了，如果大家还有疑问，记得预约今天晚上8点的直播哦，集中供地的小秘密，阿拆在广州房产直播间和你聊。
这也是我们的首次客场直播~